Gazetemiz sadece ve sadece Türkiye Basın Konseyi'ne üyedir

Ev alana da satana da vergi şoku!

Ev alana da satana da vergi şoku!
    4 Kasım 2019

        Ev alana da satana da vergi şoku!     

    Gayrımenkulü olan, işi emlakcılık, bankacılık, sigortacılık, yatırımcı, hukukçu olanların sonuna kadar okumasını öneririm.

    An itibariyle,

    İyi hafta sonları ve yeni bir vergi ve vergi artış haberi .
    Önce habere bakalım sonra biraz yorum ve analiz yapalım.

    Ev alana da satana da vergi şoku!

    Evini satmak isteyenler artık önce şirketlere evinin gerçek piyasa değerini hesaplatacak. Ortaya çıkacak gerçek değer üzerinden yüzde 4 harç ödenecek, vatandaşın vergi yükü 10 kat artacak. Yeni uygulama 1 Ocak 2020 yılından itibaren başlayacak. Ayrıca evinin değerini hesaplatacak vatandaşın değerleme uzmanına yaklaşık 450 ila 500 lira ödeme yapılacağı belirtiliyor.
    Tapu idaresi de bu değer üzerinden 2019 yılında alıcıdan yüzde 1.5, satıcıdan yüzde 1.5 olmak üzere toplam yüzde 3 tapu harcı alacak. Bu harç 2020'den itibaren yüzde 3'ten yüzde 4'e çıkacak.

    Basit örnekler anlaşılmayı kolay kılar ,başlayalım;
    Bu enflasyon ve ekonomide ortalama bir ev 500.000 tl altında değil .Bu evi satın alırken alım değerini genelde 100-200.000 tl gösteriyor vatandaş %1,5+%1,5 toplamda %3 yani 6.000 tl bir tapu harcı söz konusu.
    (Ancak belediyeler semt için belirlenen m2 fiyat üzerinden emlak vergisi alıyor ,devlet arada fark olması durumunda vergiyi artırabiliyor mevcut durumda)
    Emlakçı yine yasa ile % 2+%2 toplamda % 4 alıyor yani toplamda 20.000 tl bir değer söz konusu ,vatandaş bunu pazarlıkla toplamda % 2 ile anlaşabiliyor.
    Yeni düzende 500.000 tl üzerinden 15.000 tl + 20.000 tl emlakçı + 1.000 tl değerleme şirketi hizmet bedeli ile toplam maliyet 36.000 tl olacak.
    Özetle 16.000 tl 36.000 tl ye çıkmış olacak . Kısaca yaklaşık % 7 bir maliyet. % 44 lük bir gider maliyet artışı .

    Soru ve analizlere gelelim ;

    1 - Belediyelerin belirlediği semt semt m2 emlak fiyatları ortada dururken yeni düzenleme ile ortaya değer farkı çıkarsa ne olacak ? (Ki mutlaka çıkacak )
    2 - Bankalar kredi verirken SPK onaylı 17 şirkete ekspertiz yaptırtıyor ve yüksek bir bedel tahsil ediyor. Tapular bu durumda SPK onaylı ekspertizi mi yoksa yeni değerlendirme uzmanlarının raporunu mu dikkate alacak ?
    3- Sigorta şirketleri gerek dask ve gerekse konut/işyeri sigortalarında beyanı esas alıyor, fark çıkarsa aşkın yada eksik sigorta sonucuna göre işlem yapılıyor. Belediye değeri - Spk- değerleme uzmanı değerleme farklılıklarında hukuk hangisini dikkate alacak ? Hasar hangi değere göre ödenecek ?

    4- Devletin mahkeme ve istimlak, icra haciz işlemlerinde spk-mahkeme bilirkişi- belediye semt m2 fiyatı – değerleme uzmanı  değerlemelerinden hangisi dikkate alınacak. Mevcut durumda istimlak değerleri düşük çıkıp devlette zaten geç ödediği için hepsi mahkemelik oluyor .

    5- Devlet yeni bir uygulama ile “ Değerli konut vergisi “ alacağını açıkladı. Buna göre konut 10 mio tl üzerinde ise % 1 7,5- 10 mia tl arasında ise %06 ve 5-7,5 mio tl arasında ise %03 olacak .Bu vergi spk -belediye-semt m2 ve vergi değerlendirme uzmanı değerlemesinden hangisi dikkate alınarak yapılacak . Ayrıca bir kişinin tek konutu var 5 mitl değerinde ve YILLIK 15.000 tl değerli konut vergisi ödeyecek diğer tarafta değeri 5.000.000 tl altında 10 tane evi var toplamda 30 mio tl ve hiç vergi ödemeyecek . Sosyal adalet ilkesi ne olacak ? Böylesi bir durumda inşaat piyasası tümden çökmez mi ?
    6- Değerleme uzmanlarının uzmanlıklarının kerameti nereden gelecek, müze müdürlerine atanan imamlar gibi mi olacak ?
    7- Değerleme uzmanı değerleme sonucu beğenilmezse başka birine yaptırılırsa ortaya fark çıkarsa ne olacak ?
    8- Değerleme uzmanları rüşveti alır değeri düşük veya fazla çıkarırlarsa bunu kim kontrol edecek ,müeyyidesi ne olacak ? Değerli konut vergisinde 5 mio tl lık bir konuta 4,9 mio tl değer biçerse değerleme uzmanı mükellef ciddi bir vergi yükünden kurtulur, değerleme uzmanı “benim memurum işini bilir “ mantığı ile gerekli ince ayarları yapar mı ?
    9- Bu işe yönelik yeni şirketler kurulursa bunlar yetkinlik belgesi alacak mı,alacaksa bu belgeyi kim verecek ? Yandaşa beleş yeni bir iş kapısı mı olacak ?
    10 - Olası kurulacak şirketleri kimlerin kuracağı ile ilgili listeler hali hazırda hazırlanmış ve elde mevcut olabilir mi ?

    Soruları sorduk , çözüm önerilerini de verelim;

    1- Bayındırlık bakanlığı inşaat maliyetleri belli
    2- İnşaat ruhsat ve iskan belgelerinde inşaatın nevi de belli
    3- Belediyeler semt bazında arazi ve emlak m2 fiyatları ile ilgili çalışmaları da ortada
    4- Devletin deprem haritaları ve risk puanlaması da her yıl yayınlanıyor.

    Kısaca teknik parametre ve veriler elde mevcut, bunların hepsinin homojen bir değerlendirme ile amortisman düşüldükten sonra emlak vergisi - tapu harcı - tapu harcına ve emlakçı komisyonuna konu değer basit bir algoritma ile internet ortamında ilgili kurum ve kişilerin bilgi ve kullanımına sunulur.
    Bu çalışma için değerleme uzmanına gerek olmayıp , belediyeler ,tapu müdürlükleri ve hazine beraber çalışır, bakanlık süreci regüle eder.
    Yüksek değerli gayrı menkul kişiye, görüşe, kafaya göre olmaz matematik akıl ve bilime göre ortaya konur.

    İşin bir diğer tarafı ise sosyal adalet ve vatandaşı gözeten Anayasa maddelerine uyumlu hale gelecek bir uygulama için yapılması gereken düzenlemelerdir.

    Bunlarda şunlar olabilir;

    1- İlk defa ev alacaklar için tapu harcı 1/2 oranında uygulanabilir. (Genç evsizleri ve inşaat sektörünü teşvik için)
    2- Uyduruk şehit veya gaziler değil gerçek anlamda şehit ve gaziler her türlü vergi harçtan muaf tutulabilir. (Vatanı savunurken şehit düşenler olabilecek en yüksek bedeli ödediler zaten )
    3 - Emekli dul yetimlerin tek evi varsa emlak vergisinden muaf tutulabilir (Çalışma hayatı sonrası karya dönemi başlar, emekli evin sabit giderlerini ödemekte zorlanır )
    4- Her türlü gayrı menkul için mutlaka amortisman esasına göre vergi düşümü gerçekleştirilmelidir. (Ev hiç eskimiyormuş gibi her sene değer artışı yapmak diğer taraftan eskime payını düşmemek adil değildir )
    5- Binasına ısı yalıtımı yapan, güçlendiren konut sahipleri için inşaat ve makine mühendisleri odaları raporu ile ... yıl için emlak vergisi muafiyeti getirilebilir. ( Deprem zararı azaltılırken, ekonomi ve istihdam için iyi bir fırsattır , alınacak verginin misli misli fayda sağlar )

    Padişahlık özentileri ile deli dumrul vergilerle lüks ihtişam ve itibar yönetimi finansmanı mantığı ile bir yere varılamaz.
    Akıl bilim rasyonellik, sosyal adalet ve kolay uygulanabilirlik esaslarına göre emlak vergisi, tapu harcı, emlakçı komisyonu, değerli konut vergisi değerleme esasları ve sigorta teminat bedelleri tek seferde şeffaf herkesin ulaşabileceği ve kullanabileceği bir uygulama ile vatandaşın hizmetine sunulabilir.

    Gayret ve iyi niyet iyi ve basit çözümler getirir. Göreceğiz.

     

    Yorum yazın

    İsim (Gerekli)
    Yorumunuz (Gerekli)

    Sayfada yer alan yorumlar kişiye ait görüşlerdir. Yapılan yorumlardan sitemiz hiçbir şekilde sorumlu değildir.

    Sağlık İlaç Gıda Takviyesi Siyah Sarımsak